Mīti un patiesība par piespiedu dalītā īpašuma problēmas risinājumu 02.11.2015


1. Piespiedu nomas un dalītā īpašuma attiecību problemātika nav tikusi risināta gadiem

Piespiedu dalītā īpašuma problemātika ir Tieslietu ministrijas redzeslaukā jau vismaz septiņus gadus, un ir veikts nopietns darbs piespiedu dalītā īpašuma problemātikas apzināšanā, attiecīgu secinājumu formulēšanā un konkrētu risinājuma variantu izstrādē.

Dalītā īpašuma problemātika kļuva aktuāla 2008. gadā, kad notika straujš kadastrālo vērtību pieaugums zemei, kas piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību gadījumā rezultējās ar piespiedu nomas maksu pieaugumu. Turklāt Satversmes tiesa 2009. gadā (spriedums Nr. 2008-36-01) nosprieda, ka piespiedu nomas maksas apmērs 5% apmērā no kadastrālās vērtības, kāds tas ar likumu bija noteikts daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā, ir neatbilstošs Satversmes 105. pantam.

Lai reaģētu uz Satversmes tiesas spriedumā norādīto, taču vienlaikus samērotu zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku intereses piespiedu nomas attiecību gadījumā, laika posmā no 2009.-2011. gadam Saeima pieņēma grozījumus likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” un likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, kas paredzēja:

  1.  par piespiedu nomas maksas apmēru zemes īpašniekam un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem ir jāvienojas;
  2.  ja vienošanos nav iespējams panākt, piespiedu nomas maksas apmērs ir nosakāmas 6% apmērā no zemes kadastrālās vērtības;
  3.  daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem ir pienākums kompensēt zemes īpašniekam nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumu;
  4.  piespiedu nomas maksa nedrīkst pārsniegt iepriekšējam gadam aprēķināto zemes nomas maksas apmēru vairāk kā par 25%.

Tomēr 2011. gadā (spriedums Nr. 2010-22-01) Satversmes tiesa nolēma, ka normatīvajos aktos ietvertais princips – piespiedu nomas maksas apmērs nedrīkst pārsniegt iepriekšējam gadam aprēķināto zemes nomas maksas apmēru vairāk kā par 25%, ir neatbilstošs Satversmes 105. pantam.

Reaģējot uz sabiedrībā arvien aktuālāko piespiedu dalītā īpašuma problemātiku, kā arī Satversmes tiesas spriedumos ietvertajām atziņām, 2012. gada sākumā ar tieslietu ministra rīkojumu tika izveidota Tieslietu ministrijas darba grupa piespiedu dalītā īpašuma problemātikas risināšanai.

Paralēli izveidotajai darba grupai 2012. gada vidū Tieslietu ministrija virzīja apstiprināšanai Ministru kabineta informatīvo ziņojumu „Par tiesiskā regulējuma izstrādes gaitu, kas paredz atteikšanos no dalītā īpašuma”. Minētajā informatīvajā ziņojumā tika iezīmēti galvenie dalītā īpašuma problēmjautājumi, kā arī piedāvāti iespējamie risinājuma varianti dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanai.

Pēc gandrīz divu gadu aktīva darba tieslietu ministra izveidotā darba grupa savu darbu noslēdza 2013. gada nogalē, savukārt Tieslietu ministrija, balstoties uz darba grupas secinājumiem, uzsāka attiecīga likumprojekta izstrādi. Ņemot vērā, ka iesaistīto personu skaita un sociālās struktūras dēļ vissarežģītākās piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības veidojas starp privatizētu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašnieku, uz kura zemes šī māja atrodas, tika nolemts, ka priekšroka ir dodama tāda tiesiskā regulējuma izstrādei, kas primāri piedāvātu risinājumu tām problēmām, kas pastāv piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecībās tieši privatizētu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā.

Izvērtējot līdzšinējo piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību dinamiku kontekstā ar Satversmes tiesas atziņām, Tieslietu ministrijas informatīvajā ziņojumā norādīto un secinājumiem, kas radās normatīvo aktu piemērošanas gaitā, Saeima 2014. gadā pieņēma grozījumus likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” un likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, paredzot, ka:

1) turpmāk piespiedu nomas gadījumā ir nomājams tieši dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals;

2) tika atcelts pienākums dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem kompensēt zemes īpašniekam nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumu;

3) tiesības dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam vērsties pašvaldībā, lai ierosinātu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu.

Balstoties uz darba grupas atziņām un secinājumiem, Tieslietu ministrija 2015. gada sākumā pabeidza likumprojekta „Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums” izstrādi, 2015. gada 9. jūlijā tas tika izsludināts valsts sekretāru sanāksmē, 2015. gada 29. septembrī tika atbalstīts Ministru kabinetā un 2015. gada 1. oktobrī iesniegts Saeimā.

Papildus ir jāuzsver, ja Tieslietu ministrijas izstrādātais tiesiskais regulējums gūs likumdevēja atbalstu, nākotnē varētu vērtēt iespēju līdzīga tiesiskā mehānisma attiecināšanu arī uz citiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem.

2. Likumprojektā piedāvātais risinājuma variants ir formāls un nerisina piespiedu nomas problemātiku

Strādājot pie piespiedu dalītā īpašuma problemātikas apzināšanas un izpētes, Tieslietu ministrija ir izvērtējusi vairākus iespējamos piespiedu dalītā īpašuma problēmas risinājuma variantus. Lemjot par Latvijas ekonomiskajai, tiesiskajai un sociālajai situācijai atbilstošāko variantu, tika ņemti vērā vairāki būtiski apstākļi, tajā skaitā, valsts budžeta iespējas piešķirt finansējumu piespiedu dalītā īpašuma problemātikas risināšanai, iespēja radīt tādu tiesisko regulējumu, kas maksimāli samērotu privatizētās daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka intereses, kā arī iederētos jau pastāvošajā Latvijas tiesību sistēmā.

Tā visa rezultātā Tieslietu ministrija izstrādāja likumprojektu.

Tieslietu ministrijas iecere ir bijusi radīt tādu tiesisko mehānismu, kas būtu maksimāli vienkāršs privatizētas daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem, vienlaikus aizsargājot zemes īpašnieka tiesības un intereses.

Turklāt ir jāvērš uzmanība, ka piedāvātais tiesiskais mehānisms atzīst solidāru valsts un pašvaldības atbildību par to, kā tika īstenota zemes reforma un daudzdzīvokļu māju privatizācijas process, proti, ir plānots valsts finansiālais atbalsts ~ 14 milj. EUR apmērā sešu gadu periodā (2020.-2026. g.) visu ar izbeigšanas mehānismu saistīto administratīvo izmaksu segšanai, kā arī atbalsts no pašvaldības puses izpērkamo zemi veidojošo funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu noteikšanā un pārskatīšanā.

3. Likumprojekta izstrāde notikusi steigā, neiesaistot sabiedrību

Likumprojekta izstrāde ir notikusi, pamatojoties uz tieslietu ministra 2012. gadā izveidotās darba grupas atziņām un secinājumiem. Vēršam uzmanību, ka darba grupā tika iesaistīti gan valsts pārvaldes un pašvaldību institūciju pārstāvji, gan nozares profesionāļi un augstskolu mācībspēki, gan arī sabiedrības locekļi, kuru intereses likumprojekts varētu skart tieši – Latvijas dzīvokļu īpašnieku kopienas koordinācijas padome, kas pārstāvēja privatizēto daudzdzīvokļu māju īpašnieku intereses un Zemes reformas komiteja, kas pārstāvēja zemes īpašnieku intereses.

Turklāt saskaņā ar Ministru kabineta 2009. gada 25. augusta noteikumu Nr. 970 „Sabiedrības līdzdalības kārtība attīstības plānošanas procesā” prasībām likumprojekts

4. Likumprojekta pieņemšanas gadījumā sociāli maz aizsargātākās iedzīvotāju grupas (pensionāri, daudzbērnu ģimenes, trūcīgās personas) zaudēs savus dzīvokļus

Vēršam uzmanību, ka līdzšinējie aprēķini liecina, ka izpirkuma cenas daļa, kas būs jāmaksā katram daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekam, nebūs augsta un neveidos būtisku daļu no dzīvokļa tirgus vērtības. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta rīcībā esošo informāciju vidējā izpirkuma cenas daļa vienam dzīvokļu īpašniekam daudzdzīvokļu mājā ar 90 dzīvokļiem varētu svārstīties no 200 EUR – 800 EUR atkarībā no dzīvokļa lieluma un funkcionālā zemes gabala platības. Savukārt vidējā izpirkuma cenas daļa daudzdzīvokļu mājā ar 45 dzīvokļiem vienam dzīvokļa īpašniekam varētu svārstīties no 400 EUR – 1600 EUR atkarībā no dzīvokļa lieluma un funkcionālā zemes gabala platības.

Turklāt ir būtiski ņemt vērā, ka gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieka rīcībā nepieciešamā naudas summa izpirkuma brīdī nebūs, šim dzīvokļa īpašniekam būs tiesības to samaksāt bijušajam zemes īpašniekam 10 gadu laikā no zemes izpirkšanas brīža. Bijušajam zemes īpašniekam nebūs tiesību prasīt šīs naudas summas ātrāku samaksu vai šo 10 gadu laikā vērst piedziņu pret personas īpašumā esošo dzīvokli. Līdz ar to Tieslietu ministrijas ieskatā, nepastāv būtisks risks, ka piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanas gadījumā liela daļa dzīvokļu īpašnieku varētu zaudēt savus dzīvokļa īpašumus.

5. Likumprojekts ir izstrādāts zemes īpašnieku interesēs

Likumprojekts ir apzināti vērsts uz tādām piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajām attiecībām, kurās tajās iesaistīto personu skaita un sociālās struktūras dēļ ir ļoti grūti vai pat neiespējami panākt brīvprātīgu vienošanos par piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu. Tieslietu ministrijas ieskatā, likumprojekta mērķis ir radīt lielāku sociālu taisnīgumu mājokļu jautājumā, izveidojot tādu tiesisko mehānismu, kas piedāvā iespēju izbeigt piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības, samērojot privatizēto daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka intereses. Likumprojekts satur virkni tiesisko mehānismu, kas atvieglo dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanu par zemes izpirkšanu, piešķirot dzīvokļu īpašniekiem vienpusējas izpirkuma tiesības izpirkt zemi par kadastrālo vērtību, kas reizināta ar koeficentu 1,18. No otras puses, likumprojektam ir jāgarantē tiesības zemes īpašniekam saņemt atlīdzību par zemi pilnā apmērā, līdz ar to, ja kāda daļa dzīvokļu īpašnieku nevar samaksāt savu izpirkuma cenas daļu izpirkuma brīdī, zemes īpašniekam par labu ir reģistrējama hipotēka uz attiecīgo dzīvokļa īpašumu.

6. Valsts neiesaistās zemes reformas un privatizācijas gaitā pieļauto kļūdu labošanā

Apzinoties, ka, paralēli īstenojot zemes reformas un daudzdzīvokļu māju privatizācijas procesus, tie tomēr netika savstarpēji saskaņoti, tādējādi radot piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības privatizētu daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka starpā, valsts ir apņēmusies no savas puses segt visas administratīvās izmaksas, kas saistītas ar piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu likumprojektā paredzētajā veidā. Proti, ir plānots, ka no valsts budžeta līdzekļiem tiks segtas izmaksas:

  1.  kas saistītas izpērkamās zemes noteikšanu, izpirkuma paziņojumu sagatavošanu, nosūtīšanu, izpērkamās zemes kadastrālo uzmērīšanu;
  2.  par zvērinātu tiesu izpildītāju darbībām;
  3.  par īpašumtiesību reģistrēšanu zemesgrāmatās.

Tādējādi sešu gadu laikā (2020. g.-2026. g.) likumprojektā paredzēto tiesisko mehānismu īstenošanā ir plānots ieguldīt valsts budžeta līdzekļus ~ 14 milj. EUR apmērā.

Savukārt pašvaldību atbalsts likumprojektā īstenošanas gaitā izpaudīsies tādējādi, ka saskaņā ar likumprojektā ietvertajām iecerēm pašvaldības segs to izdevumus, kas saistīti ar izpērkamo zemi veidojošo funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu noteikšanu vai pārskatīšanu (kvartāla robežās).

Pieteikties jaunumiem e-pastā


Lūdzu, ievadiet e-pasta adresi, uz kuru vēlaties saņemt jaunumus no Tieslietu ministrijas mājaslapas.